Prawo pierwokupu nieruchomości w polskim systemie prawnym

Prawo pierwokupu – wprowadzenie

Prawo pierwokupu nieruchomości to istotna instytucja prawna, która chroni interesy określonych podmiotów w obrocie nieruchomościami. W Polsce regulacje dotyczące pierwokupu są złożone i obejmują różne konteksty. Temat ten jest niezwykle istotny dla właścicieli nieruchomości, inwestorów oraz osób planujących zakup gruntów. W artykule przyjrzymy się regulacjom prawnym, zastosowaniom, procedurom oraz wyzwaniom związanym z prawem pierwokupu w Polsce. Wspólnie przeanalizujemy również przypadki, w których prawo to ma zastosowanie oraz omówimy jego wpływ na rynek nieruchomości.

Prawo pierwokupu – definicja

Prawo pierwokupu to uprawnienie, które daje określonym podmiotom pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości w przypadku, gdy jej właściciel postanowi ją sprzedać. Oznacza to, że zanim właściciel sprzeda nieruchomość osobie trzeciej, musi najpierw zaoferować ją osobie uprawnionej na ustalonych warunkach. Mechanizm ten ma na celu ochronę interesów tych, którzy mogą być szczególnie zainteresowani daną nieruchomością.

Prawo pierwokupu – rodzaje

Umowne prawo pierwokupu

Umowne prawo pierwokupu to prawo, które daje możliwość pierwszeństwa w nabyciu określonej nieruchomości przed jej sprzedażą osobom trzecim. Jeśli właściciel chce sprzedać nieruchomość, musi najpierw zaproponować jej zakup osobie, której przysługuje to prawo.

Prawo pierwokupu może być nieograniczone w czasie albo ograniczone czasowo. Jeśli osoba z prawem nie zdecyduje się na zakup, właściciel może sprzedać przedmiot innym zainteresowanym.

Ustawowe prawo pierwokupu

Ustawowe prawo pierwokupu to prawo, które wynika bezpośrednio z przepisów prawa, a nie z umowy między stronami. Oznacza to, że określone grupy podmiotów mają prawo do nabycia określonych nieruchomości przed innymi zainteresowanymi, na mocy przepisów ustawowych.

Ustawowe prawo pierwokupu ma najczęściej na celu ochronę interesów publicznych lub społecznych.

Ustawowe prawo pierwokupu – przykłady

Należy pamiętać, że każda z ustaw ustanawiających prawo pierwokupu ma odrębne normy określające prawo pierwokupu, a także wyjątki od określonych zasad. Tytułem przykładu, można wskazać cztery najpowszechniejsze regulacje ustawowe dotyczące pierwokupu.

Pierwsza, określona w Kodeksie cywilnym, ustanawia ogólny mechanizm prawa pierwokupu, podstawowe zasady jego dotyczące oraz procedury związane z jego wykonaniem.

Druga regulacja jest zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami i ustanawia pierwokup na rzecz podmiotów publicznych – Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.

Trzecia, określona w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, ma na celu ochronę użytków rolnych i zapobieganie ich nieodpowiedniemu zagospodarowaniu.

Założeniem czwartej regulacji, zamieszczonej w ustawie o lasach, jest z kolei ochrona gruntów leśnych.

Kodeks cywilny – ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.

Zasadą jest, że rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Prawo pierwokupu wykonuje się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Co ważne, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu wymaga zachowania szczególnej formy, tj. formy aktu notarialnego).

Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien zatem niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy – w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży.

Trzeba pamiętać, że jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

Wskutek wykonania prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne.

Jeżeli według umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią cena ma być zapłacona w terminie późniejszym, uprawniony do pierwokupu może z tego terminu skorzystać tylko wtedy, gdy zabezpieczy zapłatę ceny.

Należy pamiętać, że prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jest ono także niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonują prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami – ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r.

Prawo pierwokupu przysługujące gminie

Prawo pierwokupu wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami to istotny instrument ochrony interesów podmiotów publicznych. Art. 109 i następne zawierają zasady oraz procedury dotyczące tego prawa.

Co do zasady, gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;

2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;

3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;

4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;

4a) nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

4b) nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Wyjątki

Prawa pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości wymienionych w pkt 1 i 2 nie stosuje się jednak do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne.

Prawo pierwokupu z ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przysługuje, jeżeli:
1) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy;

2) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;

3) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;

4) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;

5) w przypadkach, o których mowa w pkt 3 i 4 powyżej, prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej;

6) sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych;

7) prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym;

8) sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo Inwestycji w rozumieniu art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, albo na szczególnych zasadach, określonych w art. 29b ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;

9) sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych oraz stacji radarów meteorologicznych;

10) prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Zasobowi Nieruchomości w przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Wykonanie prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Sprzedaż nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości może nastąpić, jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego. Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

Z chwilą złożenia oświadczenia:

1) nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości;

2) prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy;

3) gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r.

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:

1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz

2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej notariusz zawiadamia uprawnionych do prawa pierwokupu. Jeżeli dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, zawiadomienie notariusza wywołuje skutki określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu.

W przypadku braku dzierżawcy albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. KOWR działa na rzecz Skarbu Państwa.

W przypadku zaś gdy prawo pierwokupu nieruchomości rolnej z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, pierwszeństwo przysługuje KOWR.

Prawo pierwokupu nie ma jednak zastosowania, w określonych w ustawie przypadkach, np.: w sytuacji gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoba bliska zbywcy, czy też park narodowy nabywający nieruchomość rolną na cele związane z ochroną przyrody.

Ustawa o lasach – ustawa z dnia 28 września 1991 r.

Art. 37a i nast. ustawy o lasach stanowią, że w przypadku sprzedaży niestanowiącego własności Skarbu Państwa gruntu:

1) oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub

2) przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub

3) objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach

– Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu.

Co ważne, jeżeli nabycie gruntu leśnego, następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub jednostronnej czynności prawnej – Lasy Państwowe reprezentujące Skarb Państwa mogą złożyć oświadczenie o nabyciu tego gruntu za zapłatą równowartości pieniężnej.

Prawa pierwokupu nie stosuje się jednak m.in. jeżeli nabywcami są: małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewni lub powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli, jednostka samorządu terytorialnego oraz w przypadku dziedziczenia.

W przypadku gdy prawo pierwokupu gruntu leśnego z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, pierwszeństwo przysługuje Lasom Państwowym. O treści umowy sprzedaży lub innej umowy notariusz niezwłocznie zawiadamia nadleśniczego właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu.

Prawo pierwokupu – procedura wykonania

Krok 1: Zawiadomienie o zamiarze sprzedaży

W przypadku prawa pierwokupu istnieje obowiązek pisemnego zawiadomienia osoby uprawnionej o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży. Najczęściej dokonuje tego notariusz. Niewłaściwe lub niepełne zawiadomienie może prowadzić do sporów prawnych, które mogą opóźnić proces sprzedaży lub wręcz uniemożliwić jej realizację.

Krok 2: Oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu

Osoba uprawniona ma prawo złożyć oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu w terminie określonym przez przepisy. Zwykle jest to 30 dni od doręczenia zawiadomienia. Brak oświadczenia w wyznaczonym terminie oznacza utratę prawa do nabycia nieruchomości. Ważne jest, aby osoba uprawniona była świadoma swoich praw oraz terminów, aby mogła skutecznie skorzystać z pierwokupu.

Krok 3: Zawarcie umowy

Jeśli osoba uprawniona zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu, właściciel nieruchomości musi zawrzeć umowę sprzedaży na warunkach określonych w zawiadomieniu. Umowę należy zawrzeć w formie aktu notarialnego pod sankcją nieważności.

Wyjątki od prawa pierwokupu

Istnieją sytuacje, w których prawo pierwokupu nie obowiązuje. Należą do nich m.in.:

• Sprzedaż w drodze publicznej licytacji 
• Nabycie nieruchomości przez bliskich, co ogranicza możliwość skorzystania z pierwokupu przez inne podmioty
• Zbycie nieruchomości w drodze innej umowy niż umowa sprzedaży, np. umowy darowizny/zamiany

Skutki nabycia nieruchomości przez osobę korzystającą z prawa pierwokupu

Nabycie nieruchomości przez osobę, która skorzystała z prawa pierwokupu, skutkuje przeniesieniem na nią wszelkich praw i obowiązków związanych z nieruchomością. Osoba ta staje się nowym właścicielem, co wiąże się z odpowiedzialnością za wszelkie obciążenia i zobowiązania dotyczące nieruchomości.

Prawo pierwokupu – problemy praktyczne

Niewłaściwe zawiadomienie

Jednym z najczęstszych problemów związanych z prawem pierwokupu jest niewłaściwe lub niepełne zawiadomienie o zamiarze sprzedaży. Może to prowadzić do sporów prawnych, zwłaszcza gdy osoba uprawniona nie jest świadoma swojego prawa do nabycia nieruchomości. Dobrze sporządzone zawiadomienie powinno zawierać wszystkie istotne informacje, aby uniknąć nieporozumień.

Terminy

Kwestia terminów związanych z wykonaniem prawa pierwokupu jest równie istotna. Osoby uprawnione muszą być świadome terminów, w których powinny złożyć oświadczenia, aby nie utracić swojego prawa. Niewłaściwe obliczenie terminów może skutkować utratą szansy na nabycie nieruchomości, co może być szczególnie bolesne w przypadku atrakcyjnych nieruchomości.

Ograniczenia ustawowe

Prawo pierwokupu, mimo że ma na celu ochronę określonych interesów, może być również ograniczeniem dla właścicieli nieruchomości. W przypadkach, gdy prawo pierwokupu przysługuje gminie, może to prowadzić do trudności w sprzedaży nieruchomości. Właściciele mogą czuć się ograniczeni, co wpływa na ich zdolność do swobodnego zarządzania swoją własnością. Ograniczenia te mogą wpływać na decyzje inwestycyjne i plany rozwoju.

Prawo pierwokupu – przykłady zastosowania

Przykład 1: Pierwokup umowny

Janek, właściciel działki, postanawia sprzedać swoją nieruchomość. W umowie z Krzysztofem, swoim sąsiadem, Janek zastrzega prawo pierwokupu. Gdy Janek postanawia sprzedać działkę, musi najpierw zaoferować ją Krzysztofowi na warunkach ustalonych w umowie. Jeżeli Krzysztof nie skorzysta z prawa pierwokupu, Janek może sprzedać działkę innemu nabywcy.

Przykład 2: Pierwokup ustawowy

Gmina Wrocław ma prawo pierwokupu nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Kiedy właściciel działki, na której stoi stara willa o walorach historycznych, postanawia ją sprzedać, musi zawiadomić gminę. Gmina może skorzystać ze swojego prawa pierwokupu, co pozwoli jej stać się nowym właścicielem nieruchomości. Jeżeli gmina nie zdecyduje się skorzystać z tego prawa, właściciel może sprzedać nieruchomość innemu nabywcy. Takie działania mają na celu ochronę dziedzictwa kulturowego.

Podsumowanie

Prawo pierwokupu nieruchomości jest istotnym narzędziem w polskim systemie prawnym, mającym na celu ochronę interesów określonych podmiotów w obrocie nieruchomościami. Właściwe zastosowanie i przestrzeganie procedur związanych z prawem pierwokupu mogą przynieść korzyści zarówno właścicielom, jak i osobom uprawnionym do nabycia nieruchomości. Należy jednak pamiętać o możliwych problemach praktycznych oraz ograniczeniach, jakie to prawo niesie.

Zrozumienie regulacji dotyczących prawa pierwokupu oraz ich właściwe wdrożenie w praktyce może znacząco ułatwić proces obrotu nieruchomościami. W obliczu dynamicznie zmieniającego się rynku nieruchomości, kluczowe jest, aby zarówno właściciele, jak i nabywcy mieli pełną świadomość swoich praw i obowiązków związanych z tym instytucjonalnym mechanizmem. Warto również zasięgnąć porady prawnej, aby skutecznie poruszać się w gąszczu przepisów i uniknąć potencjalnych problemów.

Rozwój prawa pierwokupu oraz jego wpływ na rynek nieruchomości w Polsce to temat, który zasługuje na dalsze badania i analizy. W miarę jak rynek się zmienia, tak samo muszą się dostosowywać regulacje prawne, aby zaspokoić potrzeby zarówno właścicieli, jak i osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości.

• Czy wiesz już komu i na jakich zasadach może przysługiwać prawo pierwokupu?
• Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby prawo to zostało skutecznie wykonane?