Umowa sprzedaży mieszkania – jakie dokumenty są potrzebne?

Umowa sprzedaży mieszkania wymaga przedłożenia określonych dokumentów przed notariuszem. Do sporządzenia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (tzw. ,,pełna własność’’ lub ,,lokal własnościowy’’) wymagane są:

• podstawa nabycia lokalu – dokument, który stanowi tytuł prawny do lokalu, np. wypis aktu notarialnego, odpis postanowienia sądu,
• w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia – postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub wypis aktu poświadczenia dziedziczenia, a także podstawa nabycia lokalu przez spadkodawcę,
• jeśli lokal został nabyty w drodze dziedziczenia lub na podstawie darowizny dokonanej po 1 stycznia 2007 roku – zaświadczenie z urzędu skarbowego (właściwego ze względu na miejsce położenia lokalu) o uregulowaniu zobowiązania z tytułu podatku od spadków i darowizn lub o przedawnieniu zobowiązania z tytułu tego podatku lub stwierdzające, że nabycie zwolnione było z podatku od spadków i darowizn (art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn),
• jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy  – wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową małżeńską,
• jeśli lokal jest obciążony hipoteką – oświadczenie wierzyciela hipotecznego (podmiotu, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka), o aktualnej wysokości zadłużenia oraz terminie i warunkach zwolnienia hipoteki w przypadku pełnej spłaty wierzytelności lub oświadczenie wierzyciela hipotecznego zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki,
• umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
• zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach związanych z eksploatacją lokalu,
• zaświadczenie o ilości/braku osób zameldowanych w lokalu,
• opcjonalnie – zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości i/lub opłacie za użytkowanie wieczyste gruntu,
• jeśli nabycie następuje częściowo ze środków pochodzących z kredytu –  umowa kredytowa wraz z załącznikami,
• jeśli lokal jest położony poza Warszawą – tzw. zaświadczenie o rewitalizacji – zaświadczenie z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji.

Sprzedaż mieszkania a użytkowanie wieczyste

Ponadto, jeśli z lokalem związany jest udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu, do umowy sprzedaży nieruchomości powinno być przedstawione zaświadczenie z właściwego urzędu dzielnicy/gminy o przekształceniu tego prawa w prawo własności, zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. Właściwy organ wydaje zaświadczenie na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal – w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego

Do sporządzenia umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu  (tzw. ,,lokal spółdzielczy’’) ponadto wymagane jest zaświadczenie wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową dotyczącego tego prawa.

Jakie informacje są potrzebne do sprzedaży mieszkania?

Poza wskazanymi wyżej dokumentami, do sporządzenia umowy sprzedaży mieszkania notariusz będzie potrzebował następujących informacji:

• dane Stron umowy z dowodów osobistych (imiona, nazwisko, imiona rodziców, PESEL, aktualne miejsce zamieszkania, nr i termin ważności dowodu osobistego),
• stany cywilne Stron umowy oraz informacja o zawartych umowach majątkowych małżeńskich,
• uzgodniona przez Strony cena oraz terminy i sposób jej zapłaty (gotówka/przelew) + numer rachunku bankowego Sprzedającego,
• uzgodniony przez Strony termin wydania mieszkania w posiadanie Kupującemu.

Kto odpowiada za zebranie dokumentów potrzebnych do sprzedania mieszkania?

Dokumenty związane ze sprzedawanym lokalem uzyskuje Sprzedający. Jest to jedyna osoba uprawniona do pozyskania tych dokumentów w odpowiednich urzędach i instytucjach. Na Kupującym leżą obowiązki związane z wyborem notariusza, który będzie dokumentował umowę sprzedaży oraz na uzyskaniu umowy kredytowej.

Czy bank może wymagać dodatkowych dokumentów w celu udzielenia kredytu?

Bank, poza dokumentami wskazanymi powyżej, nie powinien żądać innych dokumentów związanych z nabywanym mieszkaniem.

Wyżej powołana lista dokumentów jest wystarczająca do potwierdzenia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości.

Czy istnieją sytuacje wyjątkowe, w których potrzebne są dodatkowe dokumenty?

Na etapie przygotowywania transakcji stwierdzana jest prawidłowość przedłożonych dokumentów, aby transakcja w ramach umowy sprzedaży mieszkania przebiegła pomyślnie, umowa była ważna i aby wnioski wieczystoksięgowe zostały rozpoznane.

Może się zdarzyć, że po dostarczeniu dokumentów wynikną dodatkowe okoliczności i notariusz poprosi o dodatkowe dokumenty/informacje. Dla przykładu możemy wskazać sytuacje najbardziej powszechne:

• ulica przy której usytuowany jest lokal zmieniła swoją nazwę i należy sprostować oznaczenie tego lokalu w księdze wieczystej na podstawie aktualnego wypisu z rejestru gruntów dla tej nieruchomości,
• w księdze wieczystej jest błąd w imieniu/nazwisku Sprzedającego, wówczas należy do umowy dostarczyć odpis aktu stanu cywilnego Sprzedającego.

Ile czasu musi minąć od zakupu mieszkania, by można je było ponownie sprzedać?

Mieszkanie możemy sprzedać od razu. Jeśli dokonamy tego przed upływem 5 lat musimy liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Termin 5 lat liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli przychody ze sprzedaży wydatkujemy na własne cele mieszkaniowe. Termin wynosi 2 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z jakimi kosztami wiąże się sprzedaż mieszkania?

Gdy zawierana jest umowa sprzedaży mieszkania, musimy liczyć się z obowiązkiem zapłaty następujących kosztów:

• podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości
• opłat sądowych za dokonanie wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu – 200 zł
• wynagrodzenia notariusza, które regulowane jest Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej; wynagrodzenie zależy od wartości nabywanego mieszkania i wynosi:
  • 60.000 do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł,
  • 1.000.000 do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł,
  • 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł.

Powyższe koszty nie obejmują: podatku VAT 23% od wynagrodzenia notariusza oraz kosztów wypisów aktu notarialnego – 6 zł za 1 stronę wypisu (+23 %VAT).

• Czy wiesz, jakie dokumenty są niezbędne, aby sprzedaż mieszkania przebiegła zgodnie z prawem?
• Jakie formalności musisz spełnić, by transakcja była bezpieczna dla obu stron umowy?
• Czy jesteś pewien, że stan prawny nieruchomości jest w pełni uregulowany i nie ma żadnych ukrytych obciążeń, które mogą wpłynąć na transakcję?
• Zastanawiasz się, jak zabezpieczyć swoje interesy, aby po podpisaniu umowy nie napotkać problemów związanych z płatnościami, przeniesieniem własności czy ewentualnymi roszczeniami?
• Czy chcesz abyśmy sprawdzili umowę sprzedaży przygotowaną przez notariusza poleconego przez drugą stronę umowy?